Má SVJ v domě pronajímatele právo odepřít mně přístup k elektroměru?

[Technický kroužek]

Společnost s ručením omezeným a v ní provozovaný Technický kroužek má od 1. 7. 2023 od stavebního bytového družstva řádně pronajatu klubovnu v nebytovém prostoru panelového domu s právem v ní uskutečňovat i nákup a prodej či vzdělávací činnost na s.r.o. za tím účelem založené. Nájemcem prostoru je s.r.o. s právem klubové činnosti kroužku, uvedeno v nájemní smlouvě. Pronajímatel (družstvo) je spolumajitelem domu spolu s vlastníky bytů sdružených do SVJ. Nově osazený elektroměr s jističem 20 A je umístěn za dveřmi panelákového vchodu, na téže adrese nebytového prostoru, která je i sídlem s.r.o. a prostorem pro Technický kroužek. Zástupce SVJ odmítá nájemci (s.r.o.) svěřit protokolárně klíč od vchodu s odůvodněním, že si to vlastníci bytů nepřejí, resp. "v žádném případě to nedovolí". Na námitky, že je to proti bezpečnosti, zdravému rozumu, spravedlnosti jsou uváděny argumenty, že není důvod, aby jistič vypadával, a pokud, že si vždy s.r.o. nebo kroužek zazvoní na někoho ze vchodu a ten jej k elektroměru pustí. Pustit tam budou potřebovat i pracovníci distribuční společnosti 17.7.2023. Marné bylo vysvětlování, že selektivita jističe 20 A oproti 16 A v klubovně není nic moc, že po výpadkách proudu (počasí, experimenty Technického kroužku, některé starší elektrospotřeb iče typu vysavač, PC zdroj) nemohou být s.r.o. ani kroužek závislí na tom, zda se koho dozvoní.
Sluší se i uvést, že s předchozím nájemcem nebytového prostoru pravděpodobně SVJ nemělo dobré vztahy a mohlo to být i jednáním nájemce. Ale kroužek pro děti a prodej polytechnickýc h a elektronických stavebnicí?
Argumenty a diplomacie neměly efektivní účinek.
Prosbu na zkušené či znalé, zda má tato situace oporu v zákoně či normě, jsem formuloval do výše uvedené otázky a pokud by byl kdo ochoten poradit, jak postupovat.

[Fuk Tomáš]

Přístup k elektroměru odběrného místa a jeho hlavnímu jističi je bezpochyby součástí práva na řádné užívání najatých prostor. Sledování spotřeby (koukněte se do smluvní dokumentace svého dodavatele el.),  obsluha jističe, revize el. atd.

Rovněž tak i užívání společných prostor, pokud není zneužíváno k narušování sousedského soužití. Podívejte se do rozpisu, za co všechno platíte - jistě i např. za úklid společných prostor a jejich osvětlení.

Můžete si k tomu nechat vypracovat právní rozbor, a když ani ten nepomůže, poohlédnout se po jiném nájmu. Můžete se také domáhat svého práva soudní cestou, ale to stejně skončí stěhováním jinam.

[Jan Palička]

Prosím o upřesnění: chápu dobře, že družstvo je vlastníkem některých bytových a nebytových jednotek v domě a tedy členem SVJ? A že vám pronajímá celý nebytový prostor?

[Technický kroužek]

Pronajímatel, t.j. SBD, je podle deklarace v nájemní smlouvě a v její příloze, kopii listu vlastnictví, spolumajitelem domu. Zda je i členem SVJ spolu s majiteli bytů z nájemní smlouvy není zřejmé; o SVJ není v nájemní smlouvě zmínka.
Nebytový prostor (NBP) pronajatý nájemci (s.r.o.) má samostatný vchod a poštovní adresu tutéž jako vchod do části s byty. V úrovni chodníku, t.j. v přízemí, za vchodovými dveřmi, od kterých nemá nájemce klíč, je elektroměr a jistič a nájemce tak má k obojímu přístup jen tehdy, pokud jej někdo pustí do domu (vchodu). Nájemce NBP již nepochodil s prosbou o přístup k natočení si vody v technické místnosti vchodu, aby mohl provádět úklid v najmutém NBP. Tím méně s prosbou, zda by mohl používat tamější toaletu. Do NBP není zavedena voda ani odpad. Technický kroužek i s.r.o. by také rádi využívali schránku v soustavě domovních poštovních schránek - nejméně čtyři pozice jsou tam neobsazeny. To jen na okraj.
Představa, že po výpadku elektřiny, resp. jističe, v jakémkoli důsledku, a že si jich dovedu představit, se bude nájemce v době nočního klidu (kdy bývá čas na administrativu s.r.o. i Technického kroužku) nebo v zimě při mínus 15 °C zkoušet dozvonit na některého z občanů t.č. pobývajícího v bytě, aby nájemce vpustil za vchodové dveře, mě nepasuje do zdravého uvažování ani spravedlnosti, ani do řádného užívání pronajatého NBP. Nemluvě o potřebě vypnout jistič u elektroměru v případě hašení požáru, vytopení vodou shora, apod.
Nájemce již, jak zřejmo, vypátral, kde má (měl) NBP svůj elektroměr a jistič, t.č. elektroměr v měřicím místě není (zasvorkováno distribuční firmou),  požádal revizní firmu elektro o potřebné úkony k přihlášení k odběru el. energie, dozvonil se na jednoho z nájemníků, aby revizní firma elektro byla vpuštěna do vchodu domu (s byty). Totéž bude potřebovat distributor el. energie, aby mohl 17. 7. 2023 instalovat elektroměr a zprovoznit odběr.
Nevidím žádný důvod, který by Technický kroužek nebo s.r.o. subjektivně zavdalo SVJ pro to, aby přístup k jističi a elektroměru takto obstruoval. Špatnou zkušenost SVJ s minulým nájemníkem chápu, s.r.o. a Technický kroužek ale řádně platí nájem, a to předem + vinkulace dvou nájmů a k tomu tyto úvodní potíže.
Cesta nalezení si jiného prostoru, je jistě možná, ale tato trvala 15 let, než byl nalezen prostor pro koexistenci s.r.o. a Technického kroužku a tak hledáme oporu v zákoně či uplatňované praxi, t.j. radu zkušenějších. A za jakoukoli s povděkem děkujeme. Jsem zakladatelem Technického kroužku a nyní, od 1.7.2023, i účelově zřízeného s.r.o.

[Jan Franěk]

Chce se mi říci, když o vás nestojí, jděte "o dům dál". Ale chápu problém s hledáním prostor. OSobně bych zkusil nejprve oslovit některého z nájemníků zda by nebyl vstřícnější. Alespoň co se přístupu do objektu a případně natočení kýble vody kvůli úklidu týká. Protože jakmile začnete "tlačit",  logicky začne vznikat protitlak a to nedělá dobře bezproblémovým vztahům.

[Jiří_Hrubý]

Všechno je to o nedotknutelnos ti vlastnictví. Jednou jsem v obdobném případě viděl aplikaci §1012 O.Z.,  ale vlastník to uargumentoval a nájemce odtáhl o dům dál. Ten paragraf je jinak celkem gumový, takže je do o umění právníka.
Chápu i pohled nájemce, dát do placu klíče od hlavního vchodu, byť proti podpisu, se nevyplácí, protože najednou je z jednoho klíče 10 kopií, sem tam se nějaká ztratí a je starost.
Takhle dojeli bytovkáři na wifináře. Měli levný net za anténu na střeše a napájení ze společný spotřeby, ale jak už to bývá, wifinářů mnoho a když jim to vypadne, jede tam kdo má ruce nohy no a každý má klíč.
Po jednom z výpadků wifiny, zmizely i nějaké věci z kočárkárny. Pak našli klíč s visačkou s číslem jejich bytovky pohozený u obrubníku.

[Technický kroužek]

Zdá se, že budeme nuceni (Technický kroužek i s.r.o.) počkat na nějaký malér, při kterém vznikne škoda či úraz, aby v SVJ pochopili, že jejich stanovisko (pro mě spíše umíněnost) sice řeší jejich problém, ale může přinést daleko závažnější nám - to je jen povzdech, nikoli strategie pro další dny. Kdybych odevšak, kde mně někdo ztrpčuje život, odešel a ani se nepokusil koho přesvědčit, něco prosadit, kam bych došel, a kam svět, kdyby to tak dělali všichni. My lidé jsme komplikovaní, spíše racionalizujíc í než racionální, jsem si znovu připomněl. Zkusíme nejprve trpělivost a přesvědčit časem SVJ, že děti z Technického kroužku s vedoucím, který se snaží postavit kroužek hmotně na vlastní nohy, aby nemusel kde prosit o dotace, nejsou pro SVJ ohrožením.

[Jan Palička]

Pronajímatel, t.j. SBD, je podle deklarace v nájemní smlouvě a v její příloze, kopii listu vlastnictví, spolumajitelem domu. Zda je i členem SVJ spolu s majiteli bytů z nájemní smlouvy není zřejmé; o SVJ není v nájemní smlouvě zmínka.

Ten právní stav objektu mi stále z vašeho popisu není jasný, takže těžko k tomu říci více; chtělo by to vidět dokumenty. Jde o to, čeho jste nájemcem, z jakého titulu pronajímatel uzavíral smlouvu, jaká máte práva a povinnosti ve vztahu k domu, kde začíná váš předmět nájmu, jak jsou ošetřeny energie a vůbec co jste si vlastně ujednali. Doporučuji proto sbalit všechny dokumenty a navštívit  právníka, který se vám na  problém podívá. Obecně však pochopitelně musíte mít přístup k elektroměru vašeho odběrného místa, pokud tedy bude převedeno na vás.

Nicméně z vašeho popisu situace lze usoudit, že nájemní smlouva je špatně sepsána a strany si neúplně dohodly práva a povinnosti smluvních stran - jestli ve smlouvě například není nic o možnosti odběru vody a využívání kanalizace, tak jste si to nesjednali a máte smůlu, s elektřinou by to mohlo být obdobně. Takže buď přesjednat, nebo nebude-li ochota ze strany pronajímatele,  ukončit smlouvu výpovědí a odejít jinam. Varianta, že pronajímatele k něčemu, co nemáte sjednáno, donutíte křikem a výhrůžkami není příliš reálná.

[Technický kroužek]

Mohu si za stav i sám tím, že věci vidám raději optimisticky než hned černě. Důvody k černému pesimismu byly zřejmé již od prvopočátku, ale zástupce SBD vyřkl při podepisování větu "budeme se snažit hledat, jak něco jde, a ne jak něco nejde",   takže jsem uvěřil a dosud věřím, že je to pravda. Že naše snaha o neobstruovaný provoz klubovny obtěžuje, toho jsem si vědom. Blízká budoucnost ukáže, zda a kolik dobré vůle odkud přijde.

[Technický kroužek]

Na webu pronajímatele (SBD) je následující doporučení majitelům bytů a nájemníkům domu, tedy i Technickému kroužku:
"Udržujte volný přístup k hlavnímu uzávěru vody, plynu, produktovodu, ústřednímu topení a vypínači elektrické energie."
Za volný přístup já subjektivně nepovažuji čekání venku, že mně někdo po zazvonění otevře domovní dveře.
SVJ v domě tomu brání a staví nás tím do role obtěžovatele SBD. To není dobrý začátek nájemního vztahu. Věřím ale, že představenstvo SBD uvažuje rozumně a projeví smysl pro spravedlnost.